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不動産購入によくあるQ&A

手続きやスケジュールについて

Q.不動産を急いで売りたいときはどうしたらいいの?

急いで売却をするには、

1.売り出し価格を相場より若干低めにする方法と、

2.不動産業者による「買取り」の方法があります。

1.は購入者がローンを利用するなど諸手続きが必要な場合は最低でも約1ヶ月は要します。

2.は条件さえ合えば最短で1週間程度で取引完了となります。但し、2.の場合、価格は相場より低くなります。

Q.買った家にまだ住めないのですが、先に今の自宅が売れてしまったらどうなるのですか?

仮住まいが必要なケースや、買主様に引渡しをお待ちいただくケースなどがあり、一概には言えませんが、お客様に最適なお買いかえのプランをご提案させていただきます。

Q.時間がかかって、結局売れなかったら困るのですが。

早期売却のためには、「査定価格」により近い「販売価格」を設定していただくことが重要です。

また、弊社をはじめ不動産会社の「買取サービス」や、お買いかえの方には、一定期間の売却活動後売れなかった場合に、あらかじめお約束した価格で買取らせていただく「買取保証サービス」をご用意しています。

Q.自分で売却するのは可能ですか?

不動産会社を介在させない取引を一般的に「相対取引」「直接取引」といいます。

売買契約は当人同士で結ぶことはできますが、売主様と買主様の義務と責任をどのように取り決めるか?住宅ローン利用がある場合、資金の授受をどのように行うか?売主様がローン残債がある場合、抵当権の抹消はどのように行うか?など、1つの不動産取引において、取決めと手続きはさまざまです。

他にも、不動産取引に不動産会社が入らない事で、買主様のローン承認がおりなくなるケースが多いことや、広告活動も個人での掲載は難しいことから、ご友人に現金の購入者がいない限り難しいかと思われます。

また、自由な契約書では当然に不動産を知っている側の売主が有利になりますので、買主様との信頼関係がかなり必要です。結果的に人間関係を壊したり、トラブルを避ける為、不動産会社を通すことをお勧めします。当然に仲介手数料以上の結果は出ると思います。

査定について

Q.販売価格はどのように決めるのですか?

担当者が査定書で提示する「査定価格」をご参考いただき、売主様にお決めいただきます。『ご希望価格』と「査定価格」に差がある場合は、ご遠慮なくご希望をお申し付けください。ご希望価格に沿った売却プランをご提案させていただきます。

また、今後の不動産市場の見通しについて、ご説明させていただきます。

Q.査定はどのようなことをするのですか?

査定には大きく分けて、机上査定(簡易査定)と訪問査定(現地査定)があります。

机上査定はお部屋の確認は行ないませんが、法規制等の調査、周辺の売出事例や成約事例の調査、市場の動向を考慮に入れて、おおよその査定価格を出すものです。

訪問査定は、簡易査定の内容にプラスして、お住まいを訪問させていただき、お部屋やお庭の状態、リフォームの必要性等を確認してから、査定価格を出します。日当りや風通し、騒音等のチェックなども実際のお部屋で確認します。より精度の高い査定価格になります。

机上査定では、一般的に30分から1時間程度の調査で査定価格をお出しできます。

訪問査定は、現地確認のため、お部屋を拝見させていただきます。30分から1時間程度です。その他に役所での調査、法務局での調査がかかりますので、査定書をお出しするまでには、数日いただくかたちとなります。

Q.査定するにあたって、準備するものはありますか?

一般的に、以下のようなものを揃えていただいています。

  • ご購入時の契約書関係の資料、パンフレット、権利証、建築確認書など
  • 固定資産税評価証明(土地・家屋)又は固定資産税の納付書
  • リフォームの内容や履歴が分かる見積書やリフォーム請負契約書など
  • 管理規約・使用細則(マンション等)など
  • その他、覚書や取扱説明書など

Q.複数の不動産会社に査定をしてもらっても良いですか?

査定は何社に声をかけても大丈夫ですが、正式に依頼売却をする場合、「専属専任」「専任」「一般」という媒介契約の種類があります。複数の会社に重ねて依頼をする場合は、「一般媒介」契約になりますが、それぞれにメリット、デメリットがあります。例えば、複数社から売出されていると、お客様は「売れないから複数の不動産会社に依頼している」というマイナスの誤解をうけて、逆効果になることもあるようです。

宅地建物取引業法で、専任媒介か専属専任媒介にて不動産の売却を依頼された場合は、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステム「レインズ」という不動産業者専用のコンピュータネットワークシステムがあり、所定の期日以内にその不動産に関する情報をこのシステムに登録することが義務付けられています。

このレインズは、不動産業者であれば毎日チェックしているはずですので、ここに登録すれば他の不動産業者に伝わります。結果的に見れば、一般媒介でたくさんの不動産会社に依頼するのと同じです。

Q.不動産鑑定との違いは?

不動産鑑定とは、不動産鑑定は国家資格である不動産鑑定士が行い、不動産鑑定基準に基づき、厳格に鑑定を行います。 鑑定方法は、原価法、取引事例比較法、収益還元法の3つ。賃料は新規賃料と継続賃料に分け、それぞれ複数の手法を駆使して評価し、2002年7月に全面改正された不動産鑑定評価基準に基づいて鑑定評価書が作られます。

一般的な住宅に適用されることはまれで、不動産の担保設定、課税や裁判寺の争い(立証資料)、公的な土地収用、高額物件など適正な価格が必要とされる場合、不動産鑑定士に依頼します。不動産価格査定は通常無料ですが、それと比較するとその費用は高いものとなります。

不動産価格査定とは、宅地建物取引業法に、不動産会社がお客様に対し、『当該宅地又は建物を売買すべき価額又は評価額について意見を述べる時は、その根拠を明らかにしなければならない。』と定められています。

不動産会社の行う査定は、駅からの距離、土地の地形・方位、建物の築年数などの価格決定の要因となる項目について、既に売却済みの物件の告知と比較、現在販売中の物件の告知と比較及び路線価と比較などの方法を使って査定します。アパートなどの収益物件の場合などは、収益還元法を基に算出します。その物件の地代収入や家賃収入を、近隣の不動産収入から予測して算出し、予定した年間利回りから販売価格を計算します。

つまり、不動産鑑定は「資産価値」、不動産価格査定は「流通価格」を表すものです。また、一般的に価格査定書には、不動産の「査定価格」「売却方法」「売却のための考え方(知識)」「販売方法」「売却手続き」などが記載されます。

売却活動について

Q.鍵は預けなくてはなりませんか?

居住中の場合は特に必要はありません。空家の場合は、弊社にお預けいただくことで、買主様ご案内時など煩わしくありません。

Q.住みながら売ることはできますか?

もちろん可能です。中古物件の場合、多くのお客様がお住まいになりながら売却をされます。

Q.買主様はいつ見にくるのですか?

事前にお約束した日時に、不動産会社の担当者と一緒に見に来られます。また、土日など一定の期間、自由に見学できるようなオープンハウスを行なって、買主様に見ていただくことも可能です。

Q.近所に知られたくないのですが、広告を行なわないで売却は可能ですか?

折込チラシなどの広告をしないで売却することも可能です。弊社独自のネットワーク、購入希望者へのご紹介など、多彩な方法で売却をサポートします。

近隣へのチラシ等の配布は控え、インターネット掲載することをおすすめします。インターネットは興味のある方が見る媒体ですので、ご近所の方に知られ難いという特徴があります。

また、インスタイルでは購入希望の買主様が多数登録されています。会員様への電話、訪問、DM、メールなどによる告知も出来ます。

しかし、完全に近所に内緒での販売は保証できません。露見したときの責任は負えません。インターネット掲載でも、やはり露見するリスクはあります。どうしても、絶対内緒でということであれば買取のご提案をさせてください。

費用やお金について

Q.査定の費用は?

昭和57年5月13日付で、当時の建設省(現在の国土交通省)の課長通達(建設省計動発第67号)で、根拠の明示は、口頭でも書面を用いてもよいが、書面を用いるときは、不動産の鑑定評価に関する法律に基づく不動産鑑定評価書でないことを明記するとともに、みだりに他の目的に利用することのないよう依頼者に要請すること。根拠の明示は、法律上の義務であるので、そのために行った価額の査定等に要した費用は、依頼者に請求できない。という通達がされています。

ただし、あまりにも遠方の査定の場合、交通費などの実費分を負担していただくケースもございます。

Q.折込チラシや住宅情報誌への掲載など、広告費用はかかりますか?

広告にかかる費用は弊社が負担いたしますので、お客様にご負担いただくことはありません。

Q.ホームページへの掲載は無料ですか?

一般のお客様は無料で掲載していただけます。

Q.売却代金はいつもらえますか?

売却代金は、契約時と引渡し時の2回に分けて支払われるケースが一般的です。内訳は契約時に5〜10%、引渡し時に残りの金額が支払われます。

Q.今の自宅の売却資金で、買いかえ先を購入したいのですが。

ご自宅の資金を受け取るには、買いかえ先に引越しをする必要があります。このようなケースでは、一時的に必要資金を用意する「買いかえつなぎ融資」の利用なども可能です。

他に買主様のご了解が得られれば、お引渡し後・残金受領後にも数日間、今の家にお住まわせてもらい残代金を購入先に支払ってから引越しを行うことができる場合もあります。

売却する土地や建物の状態について

Q.建物は古いのですが、中古一戸建てとして売りたいのですが。

中古住宅として売ることも、土地として売ることも可能ですが、両方同時に広告をすることはできません。

建物が古くても中古住宅として購入を検討される方もたくさんいらっしゃいますので、お客様のご要望に合わせて販売活動をすることは可能です。

Q.エアコンに不具合があります。事前に修理が必要ですか?

ご契約の時に、「設備表」を使ってエアコン等の設備の状況を買主様に確認していただくよう、担当者が手配致します。この時に売主様の負担で修理するか、撤去するか決めることになります。

Q.不要な家具があります。全部処分しないとダメですか?

不動産売却をする場合、空家の状態で引き渡すことが原則です。つまり売主様の負担と責任で処分いただきます。

処分方法としては、引越し時に引越し業者に引き取ってもらう、リサイクルショップに売却するなどの方法があります。

また粗大ゴミ等の手配は時間がかかりますので、事前に準備する必要があります。

Q.隣地との境界が見当たりません。どうすればよいでしょうか?

不動産売買にあたり、境界は重要な問題です。境界票が地中に埋まっていないかどうか確認し、発見できないようであれば、土地家屋調査士に依頼し、境界票を設置する必要があります。

境界票の設置にあたっては、隣地の所有者の立会いが必要となり、時間もかかりますので、お早めに担当者にご相談ください。

Q.リフォームはしたほうがよいですか?

一般的にはリフォームは必要ありません。買主様の好みの問題もありますので、買主様が負担するケースが多いです。

ただし、建物の状況によっては、一部でもリフォームされた物件の方が好印象につながり、早期に売れる可能性もあります。但し、物件の状態によっては、リフォーム費用が高くつく場合もあります。

そのような場合は、リフォームせずに、売り出し価格に割安感を持たせた方が良いでしょう。お気軽に、インスタイルへご相談下さい。

税金、登記について

Q.夫婦で共有名義になっています。特別な手続きが必要ですか?

契約書の締結や登記手続に必要な書類の調印などは、原則として本人が行う必要があります。そのため、実印や印鑑証明書などをそれぞれ用意する必要があります。

Q.売却した場合、確定申告が必要と聞いたのですが。

売却した年の翌年の2月〜3月に、確定申告をする必要があります。通常、年末調整で納税しているサラリーマンの方も確定申告が必要になります。

申告手続きは税理士に依頼することもできますが、ご本人でも十分に可能です。なお、各税務署で申告書の書き方について、無料相談を実施しています。

条件が整っていれば、申告することによって次のような軽減措置を受けられます。

[売却]

得したとき→「居住用財産の3000万円特別控除」、「居住用財産の軽減税率の特例」

損したとき→「居住用財産の譲渡損失の損益通算」、「特定居住用財産の譲渡損失の繰越控除」

[買換]

得したとき→「居住用財産の買換え特例」

損したとき→「居住用財産の買換えによる譲渡損失の繰越控除」

売却損が出たときに、最大向こう3年間の所得からの繰越控除が受けられる、諦めていた買い替えが実現できる可能性があります。

Q.売却した年の固定資産税はどうなるのですか?

固定資産税は、その年の1月1日現在の所有者に課税されます。そのため、売却後も納税通知書が届くケースがあります。だだし、引渡し日を基準日として、日割りで計算された金額を買主様からいただくことになります。

Q.権利証を紛失してしまいました。どうしたらよろしいでしょうか?

権利証を紛失してしまった場合、司法書士に依頼して保証書を作成する必要がございます。こまかな手続きがございますが、担当者がすべてサポートさせていただきますのでご安心ください。

ローンについて

Q.ローンの残り(残債)がまだあります。買い替えはムリでしょうか?

金融機関によっては、旧自宅の売却により残ったローンと新規に購入される自宅のローンを合わせて借入れる「買い替えローン」を取り扱っているところもあります。

売却価格1,500万円、ローン残債が2,000万円、マイナスが500万円の場合。新しいお家が2,500万円のローンと500万円のマイナスを合わせた3,000万円のローンが組める制度があります。ローン金額は確かに増えますが、低金利でローンを組めるので以前とあまり変わらないケースが多々あります。

但し各金融機関とも審査の基準が一定ではないため、ムリと決めつけずに相談してみることからスタートしてみましょう。

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